福田区万科城市花园 这里没一个车位有“买卖”

三方协商一致

全部车位不“买卖”

1997年入伙的万科城市花园，358户业主配建了315个地库车位。小区居住密度低（33栋楼均为5到9层），车位配比高，价格“鹤立鸡群”超过10000元，而当时景田片区均价是3000多元/平方米。2007年，开发商开始“卖车位”，每个车位十多万元，业主们顿时反应激烈。

为了小区和谐，业委会、业主代表和开发商三方展开讨论协商。各方观点角度不同：开发商认为自己有权“卖”车位；业主代表认为“卖”车位不合理：“你家姑娘嫁过来，带着嫁妆，我们过日子都过了十年了，你突然要女婿赔嫁妆钱，合适吗？”

如何解决分歧？通过友好协商，三方一致同意“搁置争议向前看，时机成熟时再谈”。各方达成共识的结果，城市花园一个车位也没有“买卖”。荆志刚认为：“这样，不但避免了开发商与业主之间的矛盾，更重要的是，没有给小区留下难以解决的历史遗留问题。”

成功维权

也是理解信任过程

城市花园业主们对业委会的信赖由来已久。

2000年，城市花园首届业委会成立，这也是福田区首家成立的业委会。

2002年，紧挨小区的“北环香梅立交”筹建的消息传来，小区生活环境可能受到重大影响，业主们沸腾起来。业委会立即讨论商量对策，通过查阅大量资料，不但认为在此处修建立交桥不合理，而且提出了解决梅林拥堵问题的几套替代方案。

业委会牵头持续反映业主诉求，最终与市领导和有关部门成功沟通：拟建的“北环香梅立交”变身“跨线桥”；建桥原方案要把路旁绿化带砍掉一半，新方案是一棵树不砍；原方案提出在香梅路和小区之间修建隔音墙，业委会建议改为绿化带，得到90%业主签名支持，最终方案特别布置了大量乔木和灌木，不但减轻了噪音，还美化了环境。

在维权的过程中，业委会不但收获了业主的信任，也赢得了官员们的理解。业主横穿香梅路不便，业委会建议修建人行天桥。有关部门采纳建议，3次根据业主意见修改设计。“市领导和政府部门这么支持，让我们很感动”，荆志刚说。

业委会没有特权

有“义务”捐钱

荆志刚一直“只想把小区的事情做好”。如果不是我所在的康欣社区工作站推荐，在近年各种媒体报道中，根本见不到这个“很和谐的小区”的消息。

这些年来，城市花园业委会的委员们，不但没有任何特权，不领一分钱津贴,每逢过年还会和大部分业主一起捐款，让辛苦的管理处员工体会到“城花是他们第二个家”，“业委会约定，每个委员至少捐500元，今年7人凑了8200元，用作优秀员工奖励和加班餐费。”

在荆志刚看来，业委会要做的一是支持，二是监督。

物业成本上升导致亏损，在业委会支持下，2013年小区业主大会召开，约90%的业主投票同意将物业费每平方米上调0.49元。“还有个支持是让物业省心，专心服务。曾经有人托关系找到物业公司，想在小区加塞办车卡，物业领导直接说：在城市花园，物业做不了主，必须公开排队。”

业委会的监督还体现在日常计划和项目的审批上。

每个月管理处都汇报工作计划和维修等支出申请，经业委会集体签字后执行。小区的工程招标，则由具有专业平台的物业公司主导，业委会参与讨论。荆志刚认为道理很简单：“双方目的都是一要干好二要价低，选哪家不选哪家，你当然得讲清楚理由，让我信服。”

□点评

业主自治监督是对有序管理最大的支持

“敏感小区”去年聚焦新新家园《车位之争，“刀光剑影”难掩理性光辉》。有异议认为新新家园由业主大会决定车位怎么用，争议对象恰是开发商没“卖”的车位，正因车位“产权不明”才有“刀光剑影”。

现在我们看万科城市花园就能明白：地库车位凭借业主自治，只需按先来后到，一位一卡，透明排队，完全没有“刀光剑影”的问题。2007年以来，城市花园车位使用井然有序，已经8年。

“敏感小区”随后聚焦的万科沙井翡丽郡，与城市花园情况相似，业主买房2年后突然发现车位开始“卖”；但与城市花园不同，翡丽郡的业主们缺乏自治基础，入伙至今2年都没能建起业委会，虽经政府协调违规“卖”车位被叫停，但已“卖”车位导致车位挂牌与摘牌屡现拉锯战。

有了对比，翡丽郡的业主们可以想想，是像城市花园那样集体“不买卖”车位更好，还是分成“买”和“不买”两方业主对垒更好。翡丽郡还可以学习城市花园，每张车卡都设固定停放位置，业主车位不用“买”胜似“买”。

对于车位产权，我赞同荆志刚“搁置争议”的做法，这也是“求同存异”的传统智慧。与城市花园相似，天然居物业服务合同约定：业主主张车库产权，但在法院判决和政府裁定之前，暂时维持现状，将车库收入按约半数的既定比例和金额分给开发商，该比例和金额的变动须经业主大会同意。

共用车位的自治监管，无疑越早越好。2012年，天然居最终实现透明共管时，地库500个车位，月卡已超发达到约700张，还有大量车持临时卡随意出入。积重难返，天然居只能将临时卡改为“固定次卡”，限制外来车辆，每户最多办理一张，已持月卡的家庭不得办理“固定次卡”。

亡羊补牢。天然居现在与城市花园一样，想走后门加塞办车卡的，都过不了关，物业公司可以松口气：“我做不了主。”

从这个角度看，业主自治监督，是对小区有序管理的最大支持。

反过来看，如果有的业委会同流合污，可能让问题恶化，但并非问题本源：天然居业委会曾一次摘掉乱挂的固定车位牌64个，其中仅少数可能与前任委员有关。

小启

每个星期我都将走访一个小区。每个周一，《敏感小区》都将与您见面。

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(本版主持：杨志敏)