“1+1>2” 前海蛇口自贸区具备与香港房价比肩基因

前海土地规划分布图（平方米）

【深圳商报讯】 （记者陆剑伟）依托深港，放眼国际。前海蛇口自贸区出生伊始就被赋予了非凡的使命，一个是深圳最具“国际范”的区域，一个深圳改革打响“第一炮”的地方，如今这新老融合将会迸发怎样的火花，演绎一场怎样的时空之舞。

作为中国最具“港味”的自贸区，深圳自贸区地缘上毗邻香港，具有“颜值爆表”的海岸线，就楼市而言，前海也因此具备了看齐香港房价的基因。按照前海管理局的想法，前海将依托自身“深港合作”先导区的定位，发挥自贸区政策的叠加优势，进一步促进深港要素流动和服务贸易便利化；而蛇口作为自贸区中地域最小的片区，也将充分发挥地缘优势，打造深港联动示范基地。两者优势互补、齐头并进，前海蛇口将实现“1+1>2”的效果。

前海蛇口自贸区楼市藏宝图

前海蛇口将实现“1+1>2”的效果

据前海管理局局长张备介绍说：前海是我国金融业对外开放试验的示范窗口，金融创新是前海的试验重点和焦点。前海在金融创新上一直有新的探索，采取滚动创新的形态，每年都上报和争取新的改革举措，在各自由贸易试验区中保持领先水平。

36年前的7月2日，中国内地第一个出口加工工业区在蛇口破土开建，开工建设的开山第一炮，被称为“中国改革开放的第一炮”。此后屹立在这里的“时间就是金钱，效率就是生命”标语，改写了从计划经济走来的中国人的时空观。

2009年蛇口提出了“再造新蛇口”的口号，其含义是在中国经济增长方式转变的大背景下进行产业升级，重新定义蛇口，改变工业区的形象，升级为一个全新的商业区。

在深圳，显得单片化的自贸试验区，又叠加出一个蛇口，形成了前海新区与蛇口“老区“1+1>2”的深圳自贸试验区区域互动，形成一个富有新意的双主体推进的新格局。

具体体现在三个方面：一是在投资的便利化上，发挥的效应、提供的政策环境会比原有的前海更加丰富；二是在金融服务业的开放度上，由于叠加自贸区政策，使得前海开放的领域和深度又进一步提高。比如利率市场化、资本项下自由兑换、自由贸易账户等，基本都是放在自贸区内来实施的；三是贸易便利化得到明显提升，全国贸易便利化的内容在试点阶段一般是放在自贸区中先行先试的。如果没有自贸区战略，前海在贸易便利化方面无法保证一定能够走在全国前列。但现在叠加上自贸区政策，相信前海一定能走在全国前列。

对接港澳来实现与国际接轨

中山大学岭南学院财政税务系主任林江表示：广东自贸区的重中之重还是粤港澳合作，这是广东与上海自贸区的最大差别。这种基于区域的创新，意在通过对接港澳来实现与国际的接轨。

根据此前官方公布的《中国(广东)自由贸易试验区管理办法(省商务厅送审稿)》来看，广东自贸区将在CEPA框架下实施对港澳更深度开放，重点在金融服务、商贸服务、专业服务、科技文化服务和社会服务等领域，例如暂停、取消或者放宽对港澳投资者资质要求、股比限制、经营范围等准入限制措施。

未来在“一路一带”国家战略中，蛇口将进一步发挥其外向型、国际化的优势，通过码头和海外航线联系，争取将蛇口作为海上丝绸之路的一个节点。

招商局蛇口工业区有限公司总经理杨天平说，2009年蛇口提出了“再造新蛇口”的口号，其含义是在中国经济增长方式转变的大背景下进行产业升级，重新定义蛇口，改变工业区的形象，升级为一个全新的商业区。

蛇口邀请咨询机构对周边产业结构、产业背景、产业基础进行了分析和诊断，确定了三个比较适合蛇口未来发展的产业——网络信息、科技服务和文化创意产业。经过几年发展，已经出现“蛇口网谷”、太子湾文化创意片区等转型成果。

深圳近三分之一的外国人选择生活在蛇口。在重新定义蛇口和做未来规划时，蛇口有意识地坚持了国际化发展。

自贸区房价存上升空间

深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄表示：从长期看来，自贸区拥有非常强的财富创造和积聚能力，能极大的提高人均收入和消费水平。举例来说，与蛇口毗邻的香港，始终坚守开放自由的贸易政策，已成为全球重要的贸易和金融中心，人均GDP达4万美元，房价高居于10万港元每平方米以上。反观深圳，在2014年人均收入约为2.4万美元，而房价则约为38030元/平方米，均存在极大的上升空间。

记者综合中原、美联和58同城的成交数据，2015年2月份蛇口的二手住宅成交均价上升了3%~5%，片区涨幅高出全市的涨幅。据中原地产蛇口A区业务人员反映，目前蛇口A区的盘源报价普遍上涨了10%~15%，投资客看盘的比重上升，来自罗湖和福田的访客占了很大比重。蛇口C区雍景湾分行的业务人员亦表示，在蛇口加入自贸区消息传出之后，访客数量明显增加，入市心态积极，但是客户产生惜售心态，放盘价上升5%~10%。由于业主开始出现观望和惜售情绪，放盘也开始减少，房源供不应求的情况明显出现。

就短期而言，市场对蛇口自贸区楼市的心态与上海自贸区刚刚推出时较为相仿。据上海中原地产数据，在2013年10月，即上海自贸区政策挂牌一个月后，自贸区板块内的新房均价环比上涨了5.7%，主力楼盘上升了约10%。

与2010年8月即被国务院正式批复的前海新区相比，蛇口房价从2010年8月到2015年1月从24155元/平方米上涨至40565元/平方米，涨幅为67.9%，而同时期的前海新区均价却从16501元/平方米上涨到了34441元/平方米，涨幅为108.7%，远超过蛇口二手房价涨幅。前海新区房价的大幅度上扬，首先来源于政府改革创新的政策扶持，其次来源于产业资金和人流的聚集。蛇口自贸区与前海毗邻，房价具有较高的对比性。

长期来看，如果政府改革创新的方向不变，宏观经济维持稳定，信贷政策没有出现大幅度的回撤与停滞，则蛇口自贸区的房价仍有进一步的上升空间，甚或有补涨的需求。